2026 세제개편안에서 가장 주목받는 항목이 종합부동산세인데요. 정부 스스로도 몇 년에 걸쳐 세수가 수조 원 늘 것으로 내다볼 만큼, 고가주택·다주택 보유자의 부담을 키우는 방향입니다. 핵심을 세 부분으로 나눠 짚어보겠습니다.
아직 확정된 법이 아닙니다
아래는 정부안이며 12월 국회 통과 과정에서 바뀔 수 있습니다. 적용은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터이고, 세율은 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터 완성됩니다.
1. 과세표준 — 공제는 줄이고 비율은 올린다
종부세 과세표준은 (공시가격 합산액 − 기본공제) × 공정시장가액비율로 계산되는데, 이 두 가지가 모두 바뀝니다. 방향은 분명합니다 — 실거주 1주택은 공제를 늘리고, 비거주·다주택은 공제를 줄입니다.
① 기본공제
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억원 | 14억원 (상향) |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 (축소) |
| 그 외(다주택 등) | 9억원 | 4억원 + (5억원 × 거주주택 비중) |
부부 공동명의처럼 각자 적용되는 기본공제는 공시가격 9억원 초과 시 부과되는 기준이 그대로 유지됩니다.
② 공정시장가액비율은 70%로 오릅니다. 특히 3주택 이상·조정대상지역 2주택 보유자(1주택 제외)는 2027년 70% → 2028년 80%로 단계적으로 인상됩니다.
참고로 공정시장가액비율은 과거 2018년 80%에서 매년 오르다 2021년 95%까지 인상된 적도 있는 항목인데요. 이번에도 공제금액은 줄고 비율은 오르기 때문에, 공시가격이 그대로여도 세금은 늘어날 수 있습니다.
2. 세율 — 주택 ‘수’에서 ‘총 가액’ 기준으로
지금까지는 보유 주택 수에 따라 세율이 달랐지만(3주택 이상 중과), 개정안은 이 주택 수 차등을 없애고 보유 주택의 총 가액을 기준으로 세율을 일원화합니다. 몇 채인지보다 전체가 얼마인지가 기준이 되는 셈이라, ‘똘똘한 한 채’라도 고가라면 세금이 늘 수 있습니다.
2027년까지는 기존처럼 2주택 이하·3주택 이상을 구분하고, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 아래 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.3% |
| 25억원 이하 | 2.0% |
| 50억원 이하 | 3.0% |
| 94억원 이하 | 4.0% |
| 94억원 초과 | 5.0% |
그중 과세표준 6~12억원 구간은 1.0% → 1.3%로 뛰는 등 중·고가 구간의 인상 폭이 큰 편이라, 강남권 주택은 종부세가 수백만원 늘 수 있다는 분석도 나옵니다.
3. 세액공제·세부담 상한·납부유예
- 1세대 1주택 세액공제가 보유 기간 기준에서 거주 기간 기준으로 전환됩니다. (2027년은 기존 보유공제의 1/2 비율과 거주공제율 중 높은 금액으로 적용)
- 세부담 상한이 직전연도의 200%로 높아져, 상한을 적용받는 분이 더 줄어들 전망입니다.
- 납부유예 요건 중 소득 기준이 총급여 8,000만원 이하로 조정되고, 65세 이상·10년 이상 거주 주택은 별도 소득요건 없이 납부유예가 적용됩니다.
요약
정리하면 방향은 분명합니다. 실거주 1주택은 지키고, 비거주·다주택·고가주택의 부담은 키우는 쪽인데요. 공제·비율·세율이 한꺼번에 바뀌는 만큼, 보유 구조와 거주 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 확정 전에 미리 시뮬레이션해 두시는 편이 안전합니다.
보유 주택과 공시가격을 알려주시면 개편안 기준으로 예상 세액을 함께 검토해 드리겠습니다.
함께 보면 좋은 글
- 2026 세제개편안 — 금융·소득세(생산적금융 ISA 등)
- 2026 세제개편안 — 양도세 장기보유특별공제·다주택 중과
- 이 글의 더 자세한 내용은 선한세무회계 블로그 원문에서 보실 수 있습니다.
이 글은 발표된 세제개편안(정부안)을 정리한 것으로 확정된 법령이 아니며, 국회 논의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 실제 적용은 개별 상황에 따라 달라지므로 구체적인 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
