2026 세제개편안에서 양도소득세는 구조 자체가 바뀌는데요. 그동안 보유와 거주를 함께 봤다면, 앞으로는 혜택이 ‘거주’ 중심으로 재편됩니다. 주요 변화를 짚어보겠습니다.

아직 확정된 법이 아닙니다

아래는 정부안이며 12월 국회 통과 과정에서 바뀔 수 있습니다. 항목마다 적용 시기가 다르니(2027년·2028년) 표의 시점을 함께 확인하셔야 합니다.

1. 장기보유특별공제 — ‘거주’ 중심으로

그동안은 집을 오래 보유하거나 거주할수록 양도차익에서 더 많이 빼주는 장기보유특별공제가 있었는데요. 개편안은 이 제도를 둘로 나눕니다.

  • 주택·조합원입주권 → 장기거주소득공제
  • 토지·주택 외 건물 → 장기보유소득공제

1세대 1주택자의 공제율도 거주 중심으로 단계 조정됩니다. (기본요건: 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)

구분~2027년2028년2029년~
거주공제연 4% (최대 40%)연 6% (최대 60%)연 8% (최대 80%)
보유공제연 4% (최대 40%)연 2% (최대 20%)폐지

결국 2029년부터는 10년을 꽉 채워 거주해야 최대 80%에 도달하는데요. 여기에 공제 한도도 새로 생깁니다(2028년 20억원, 2029년 이후 10억원). 이 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

또한 10년 이상 거주한 1세대 1주택의 양도세 기본공제가 2,500만원으로 상향됩니다(양도가액 30억원 이하). 이 부분은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

2. 다주택 중과, 한시적으로 완화

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 기본세율 위에 중과세율이 얹힙니다(현행 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p). 개정안은 이를 한시적으로 완화합니다(보유 2년 이상, 아래 기간 양도 시).

구분2027년2028년2029년~
1세대 2주택+5%p+10%p현행(+20%p)으로 원복
1세대 3주택 이상+10%p+15%p현행(+30%p)으로 원복

2029년 이후에는 현행 비율로 되돌아가는 구조인데요. 나아가 정부는 올해(2026년) 양도한 조정지역 다주택자에게도 소급 적용해 확정신고 때 반영하도록 추진한다는 방침입니다. 이대로 개정된다면 올해 양도하신 분들은 더 낸 세금을 환급받으실 수 있습니다.

3. 감면 종료기한 신설 · 일시적 2주택 요건 변화

그동안 종료기한 없이 유지되던 일부 양도세 감면 조문에 양도 종료기한이 새로 설정됩니다.

  • 장기임대주택 양도세 감면
  • 신축임대주택 양도세 감면
  • 미분양주택 양도세 과세특례
  • 비거주자 주택취득 양도세 감면 등

해당 주택을 보유 중이시라면 종료 시점을 미리 확인해 두시는 편이 안전합니다. 이 밖에 지방 세컨드홈 취득 시 양도세·종부세 특례 적용기한이 2029년 말까지 연장되고, 비수도권 신규 확대지역의 공시가격 4억원 이하 주택이 추가될 계획입니다(구체적 지역은 시행령으로 확정).

일시적 2주택 비과세 기한 축소

일시적 2주택 비과세는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도가 요건인데, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년 이내 양도로 기한이 축소됩니다. 현재 서울과 경기 주요 지역까지 조정대상지역이 확대되어 있어 반드시 확인하셔야 합니다.

요약

이번 개편은 실거주 여부와 양도 시점에 따라 세금이 크게 갈리는 구조인데요. 특히 다주택 중과 완화 기간, 감면 종료기한, 조정지역 일시적 2주택은 양도 시점을 미리 계획하셔야 합니다. 확정 내용과 본인 상황을 함께 검토하시는 것이 안전합니다.

양도 시점, 언제가 유리할까요

보유 주택과 취득·거주 기간을 알려주시면 개편안 기준으로 양도 계획을 함께 세워드리겠습니다.

카카오톡 상담02-408-9990

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이 글은 발표된 세제개편안(정부안)을 정리한 것으로 확정된 법령이 아니며, 국회 논의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 실제 적용은 개별 상황에 따라 달라지므로 구체적인 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.